السعودية: تخوف من توظيف مبالغ حجز وحدات الأبراج العقارية في المضاربات

غزة-دنيا الوطن

تخوف عقاريون في السعودية من إمكانية استخدام أموال حجز الوحدات العقارية في الابراج التجارية او ناطحات السحاب في وسائل مختلفة من مضاربات في الاسهم او المضاربة في العقارات، مطالبين بإيجاد حلول سريعة لتنظيم بيع وشراء الوحدات السكنية في الأبراج، خصوصا التي لا تزال تحت الإنشاء.

وذكر العقاريون إن بعض الشركات العقارية التي تطرح أبراجاً سكنية، تعمل على جمع الأموال، من خلال بيعها لوحدات سكنية أو تجارية في أبراج لا تزال على الورق.

وأضاف العقاريون، إن بيع الوحدات السكنية من قبل مطورين عقاريين جدد قد يفتح باب استخدام الأموال المرصودة لشراء الوحدات العقارية إلى استخدامها في قنوات أخرى، كشراء أسهم أو المشاركة في محافظ استثمارية قد تعرض أموال المشترين للخسارة. ومع دخول السوق العقارية في السعودية مرحلة جديدة مع موافقة الحكومة على بناء الابراج العالية (ناطحات السحاب) في مدنها الرئيسية، وإعلان الشركات العقارية المحلية والإقليمية الإعلان عن إنشاء أبراج عقارية في عدد مختلف من المواقع الاستراتيجية في البلاد، والتدافع لنيل أول الحصص من عوائد ربحية، برزت بعض الثغرات التي تحتاج إلى تحرك من الجهات المختصة لرصدها وتنظيمها لكي لا تكون مصيدة جديدة اشبه بما قام به الدخلاء عمدا باستغلال المساهمات العقارية لصيد رؤوس أموال وتعطيلها.

ويطالب بعض المستثمرين الجهات المسؤولة إلى ضبط عملية بيع الوحدات السكنية في تلك الأبراج، بإصدار قانون يضع ضوابط للسوق العقاري في البلاد وينظم عمليات البناء وبيع الوحدات السكنية. ويأمل من خلال ذلك ضمان حقوق المشترين، وذلك بعد ما قامت بعض الشركات التي أعلنت عن إنشاء أبراج ببيع الوحدات السكنية على الورق وتقديم وعود من خلال ضمانات غير واضحة للمشترين، الأمر الذي يجعلهم صيداً سهلاً لتوظيف أمواله في محافظ استثمارية.

ولا شك ان عمليات البناء في الأبراج تتأثر جراء ذلك، حيث يدعي عدد من الشركات إن مبالغ بيع الوحدات السكنية هي لتمويل بناء البرج، الأمر الذي قد لا يكون واقعاً في الحقيقة.

وطالب المستثمرون الجهات المختصة إلى دراسة القرار الذي أصدرته إمارة دبي مؤخراً، حيث حظر قانون أصدرته الإمارة على المطورين العقاريين المصرح لهم بمزاولة نشاط شراء وبيع العقارات، الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية أو المشاركة في المعارض إلا بعد الحصول على تصريح خطي من دائرة الأراضي والأملاك في الإمارة. كما تضمن نص القانون بعض العقوبات على المطورين العقاريين حال عدم التزامهم بالتشريعات المنصوص عليها في القانون. ويسري القانون على كل فرد أو مؤسسة تقوم ببيع وحدات عقارية على الخريطة ضمن مشاريع لم تكتمل بعد، أو أنها ما زالت تحت الإنشاء. كما يغطي القانون كل من يتسلم دفعات من المشترين أو مؤسسات التمويل لقاء مثل هذه الوحدات قبل استكمال المشروع العقاري.

ويشترط القانون على المطور الراغب ببيع وحدات على الخريطة أن يتقدم إلى دائرة الأراضي والأملاك بطلب لفتح حساب ضمان، حيث ينبغي إيداع النقود المدفوعة من قبل مشتري العقارات على الخريطة أو الممولين في هذا الحساب الخاص الذي يفتح تحت اسم المشروع العقاري ضمن أحد البنوك المصرح لها في دبي.

وبموجب القانون رقم 8 الصادر مؤخراً، فإن على المطورين العقاريين أن يقوموا بتحويل كل العوائد الناتجة عن مشاريعهم إلى حسابات الضمان حتى انقضاء مدة استكمال البناء. وستتم إدارة حسابات الضمان هذه من قبل مدير أو أمين الحساب. وستتولى دائرة الأراضي والأملاك بدبي مهمة تنظيمها. وينشأ حساب الضمان بموجب اتفاقية بين المطور العقاري وأمين الحساب، يتم من خلالها إيداع المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات على الخريطة أو من الممولين في حساب خاص يفتح لدى أمين الحساب باسم المشروع العقاري.

وبين عبد المنعم نيازي مراد نائب رئيس لجنة التطوير العقاري في الغرفة التجارية الصناعية بمدينة جدة ان على المشتري إن يكون مدركا لما عليه وضع الأبراج، خاصة في ظل طرح العديد من الوحدات العقارية في الأبراج السكنية. واشار مراد إلى وجوب مطالبة المشتري بضمانات من قبل المطور العقاري أو القائم على البرج، وبالتالي فإن هناك عددا من الأمور التي يجب على المشتري التحقق منها.

وبين مراد انه يجب على المشتري السؤال عن آلية تمويل البرج للمطور فإن كان من قبل احد البنوك المحلية، والذي بدوره يمول عن طريق حساب الاستصناع (الذي يقدم تمويل مقابلا ضمانات كالأرض وفتح حساب للمشترين)، يكون حسابا لمن يرغب بشراء وحدة سكنية دفع جزء من المبلغ يوضع في الحساب حتى اكتمال البرج ومن ثم يسلم للمطور بعد خصم مبلغ التمويل، وهذا يعطي طمأنينة للمشتري.

في حين يتمثل الوجه الآخر في إن كان المطور يمول نفسه ذاتياً، أو عن طريق مساهمات مالية من قبل مساهمين أو مستثمرين فإن ذلك يدخل في ضمان عدم وضوح في مصداقية ذلك المطور أو الشركة، كما حدث مع الشركات العقارية صاحبة المساهمات المتعثرة.

وأشار نائب رئيس لجنة التطوير العقاري في غرفة جدة التجارية إلى ان إقرار الرهن العقاري سيساعد كثيراً في عمليات الضمانات للشركات العقارية، حيث إن الرهن العقاري سيساعدها للحصول على قروض تمويلية لبناء عقاراتها وأبراجها، وبالتالي فإن العمل على بناء أبراج وبيعها سيشهد إقبالا جيداً في ظل تنظيم السوق العقاري بمختلف جوانبه. وفي هذا الجانب يشير خالد الغامدي مسؤول سابق في شركة عقارية تعمل على بيع وحدات عقارية في أبراج سكنية في جدة إلى ان وضع السوق العقاري لا يحتاج إلى هزة كما حدث في سوق المساهمات العقارية، والذي استطاع فيه بعض الدخلاء على السوق العقاري طرح مساهمات عقارية وجمع أموال بهدف تطوير ارض أو مخطط.

ومن ثم لم يستطع المطور أو القائم على المساهمة بالوفاء بوعوده حيث كانت الحسابات خاطئة، وبالتالي تعثرت المساهمات وأصبحت في صراع بين المطور العقاري أو القائم عليها والمساهمين الذين يطالبون بقيمة مساهماتهم في تطوير تلك المساهمات.

وأشار الغامدي إلى ان هناك معلومات عن أبراج تم إنشاؤها في مدينة جدة وصرح القائمون عليها انه تم بيع جزء كبير من وحداتها السكنية خلال فترة شهرين، فيما يقول الواقع انه لم يتم بيع أكثر من 10 في المائة، الا ان الامر يأتي من باب التسويق لبيع الوحدات والإيحاء بأن الطلب على مشروع تلك الشركة الأفضل بين المشاريع المطروحة.

وطالب المسوق العقاري اللجان العقارية في الغرف التجارية بالعمل على إنشاء قانون يضمن حقوق المشتري ويضع آلية للحد من غياب الشفافية والوضوح لبيع الوحدات السكنية العقارية في البلاد.

يذكر ان السعودية تشهد إقبالا كبيراً في شراء الشقق السكنية، حيث ذكر عقاريون ان سبب الإقبال لتملك أو استئجار تلك الشقق يعود إلى تغير مفهوم السكن بالنسبة لشريحة من الأفراد في السعودية.

وتشهد جدة اغلب استثمارات بناء وتشييد الأبراج وذلك بعد إن بدأت الأمانة بالترخيص لشركات التطوير العقاري، حيث تم الإعلان عن ما يقارب أكثر من 7 أبراج. ويتوقع ان يتم الإعلان هذا الأسبوع عن مشاريع عقارية جديدة تحتوى على 3 أبراج في موقع متوسط من مدينة جدة.

وتتراوح أسعار الشقق السكنية في أبراج مدينة جدة ما بين 500 ألف ريال (133.3 ألف دولار) وتصل إلى 18 مليون ريال (4.8 مليون دولار) خاصة التي تقع في كورنيش المدينة.

في حين تمحورت الوحدات العقارية في الأبراج بالعاصمة السعودية الرياض في المكاتب المخصصة للشركات حيث يقع اغلب الأبراج العقارية في الشريط التجاري ما بين طريق الملك فهد، وشارع العليا، حيث يصل متوسط تأجير المتر المربع في تلك الأبراج إلى 2500 ريال (666.6 دولار)، في حين لا توجد الأبراج العليا في مدن المنطقة الشرقية. إلا ان عدد من الشركات العقارية أعلن عن عزمه إنشاء ناطحات سحاب في المنطقة خلال الفترة المقبلة.